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应高一些复利的利率应低一些

时间:2012-07-06 03:22:02 来源:szgsys.com 作者:小勺子 点击:
。假设开发法具体可为房地产开发商提供3种数据:①确定拟开发场地的最高价格;②确定开发项目的预期利润;③确定开发中可能出现的最高费用。
4A、B、C、D。待开发房地产在投资开发前后状况综合归纳除ABCD四种情况外还有:估价对象为熟地,将熟地进行房屋建设;估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋;估价对象为旧房,将旧房装修改造成新房。
5A、C。BD是传统方法的特征,目前难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。
6A、B、C、D。E项开发成本和管理费用包括在应计息的项目中。
二、自测练习题(一)单项选择题
1A。对于有城市规划设计条件要求,但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。因为在房地产的法定开发利用前提未确定的情况下,其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话。估价人员可根据所推测的最可能的城市规划条件来估价,但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件,并在估价报告中作特别的提示,说明它对估价结果的影响,或估价结果对它的依赖性。
2B。3B。4A。5C。
6B。(二)多项选择题
1A、B、C、D。2A、B、C。
三、判断题
1×。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是:成本法中的土地价格为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地价格。
2√。3√。4√。
5×。在确定最高费用时,场地购置费被视为未知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内,同时使整个开发成本,费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制,不至于在开发过程中出现费用失控。
6√。7√。
8×。现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上),然后再相加减。
9√。10√。11√。
12×。开发完成后的房地产价值,是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期,通常是开发完成时的日期,而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。
13√。
14×。开发成本、管理费用可采用类似于市场法的方法来求取,即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算,如果预计建筑材料价格、建筑人工费等在未来可能有较大变化,还要考虑未来建筑材料价格、建筑人工费的变化对开发成本和管理费用的影响。
15×。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点,终点通常是开发期结束的时间点,不考虑预售和延迟销售的情况。
16×。在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则通常情况下(计算的周期数大于1)单利计息的利息少,复利计息的利息多;如果要使单利计息与复利计息两不吃亏,则两者的利率应不同,其中单利的利率应高一些,复利的利率应低一些。
17√。18√。四、计算题
1【解】设该成片荒地的总价为V:
该成片荒地开发完成后的总价值=800×2aaa2aaa000aaa2aaa000×60%=96(亿元)
开发成本和管理费用等的总额=25×2
=5(亿元)
投资利息总额=(V V×4%)×[(1 10%)3-1] 5×[(1 10%)15-1]
=0344V 0768(亿元)
转让税费总额=96×6%
=0576(亿元)
开发利润总额=(V V×4% 5)×15%
=0156V 075(亿元)
购买该成片荒地的税费总额=V×4%
=004V(亿元)
V=96-5-(0344V 0768)-0576-(0156V 075)-004V
V=1627(亿元)故:
荒地总价=1627(亿元)
荒地单价=8135(元/m2)
2【解】设该宗土地的总价为V:
开发完成后的总价值=2aaa2aaa000×5aaa2aaa000×2(1 12%)2
=1aaa2aaa59439(万元)
建筑安装工程费等的总额=800×(1 12%)×5aaa2aaa000×2×[60%(1 12%)05 40%(1 12%)15]
=81036(万元)建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的,但为折现计算的方便起见,假设各年的投入是集中在各年的年中,这样,就有了上述计算中的折现年数分别是05和15的情况。
销售费用和销售税费总额=1aaa2aaa59439×(2% 6%)
=12755(万元)
购买该宗土地的税费总额=V×3%
=003V(万元)
V=1aaa2aaa59439-81036-12755-003V
V=63736(万元)
故:
土地总价=63736(万元
土地单价=1aaa2aaa27472(元/m2)
楼面地价=63736(元/m2)
3【解】设该旧厂房的正常购买总价为V:
装修改造后的总价值=4aaa2aaa000×5aaa2aaa0001 12%
=1aaa2aaa78571(万元)
装修改造总费用=1aaa2aaa000×5aaa2aaa000(1 12%)05
=47246(万元)
销售费用和销售税费总额=1aaa2aaa78571×8%
=14286(万元)
购买该旧厂房的税费总额=V×4%
=004V(万元)
需补交土地使用权出让金等的金额=400×5000
=200(万元)
V=1aaa2aaa78571-47246-14286-004V-200
V=93307(万元)
故:
旧厂房总价=93307(万元)
旧厂房单价=1aaa2aaa86613(元/m2)
4【解】设该在建工程的正常购买总价为V:
续建完成后的总价值=aY[1-1(1 Y)n]×1(1 γd)t上式中,γd表示折现率,t表示需要折现的年数,其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下:
60×12×12aaa2aaa400×07×85%×(1-25%)9%[1-1(1 9%)50-35]×1(1 13%)2=3aaa2aaa40380(万元)
续建总费用=2aaa2aaa300×12aaa2aaa400×60%(1 13%)075
=1aaa2aaa56132(万元)
销售费用和销售税费总额=3aaa2aaa40380×8%
27230(万元)
购买该在建工程的税费总额=V×3%
=003V(万元)
V=3aaa2aaa40380-1aaa2aaa56132-27230-003V
V=1aaa2aaa52445(万元)
故:
在建工程总价=1aaa2aaa52445(万元)
在建工程单价=1aaa2aaa52445÷124
=1aaa2aaa22939(元/m2)
第八章长期趋势法一、强化练习题
(一)单项选择题1C。
2A。长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产,适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料,而且所拥有的历史价格资料要真实。
3C。
4B。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。其中直线趋势法最简单、最常用。没有双曲线趋势法一说。
5C。运用平均增减量法进行估价的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致接近,否则就不适于此法。
6B。(二)多项选择题
1A、B、C、D。长期趋势法除包括ABCD四种外还有指数修均法。加权移动平均法属于移动平均法的一种。
2D、E。3A、B、C、D(责任编辑:小勺子)
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