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所对应或反映的房地产状况而不是估价时点与其

时间:2012-07-06 03:21:58 来源:szgsys.com 作者:小勺子 点击:
产的抵押价值时,不应包含土地使用权出让金。
5√。6√。7√。
8×。假定仅有一种投入量是可变的,其他的投入量保持不变,则随着该种可变投入量的增加,在开始时,产出量的增加有可能是递增的;但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后,产出量的增加会越来越小,即会出现递减现象。
9√。
10×。认为保持现状、继续使用最为有利时,应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是:现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
11×。房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的时间,价格也就失去了意义。但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格。
12√。13√。四、计算题
1解:该宗房地产相对于空地的减价额计算如下:
该宗房地产相对于空地的减价额
=(300-50)×250
=62500
2解:该建筑物的价值计算如下:
该建筑物约的价值=1800×5000-1500×20005000
=1200(元/m2)第四章市场法
一、强化练习题(一)单项选择题
1A。市场法又称市场比较法,比较法,其实质是从房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
2C。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
3B。市场法适用的对象是具有交易性的房地产,如别墅、写字楼等。
4D。市场法原理和技术也可以用其他估价方法中有关参数的求取,如经营收入、成本费用、空置章、开发经营期、资本比率、报酬率等。
5A。
6B。可比实例的规模应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地,则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多少,既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的05~2范围内即:
05≤可比实例规模估价对象规模≤2
7B。该宗房地产在成交日期一次付清的价格计算如下:30×20% 30×(1-20%)(1 05%)=2929(万元)
8C。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积建筑面积
=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积建筑面积
9C。交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易才是造成成交价格偏差的因素之一。
10C。该宗房地产的正常成交价格求取如下:
正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到价格
应由卖方负担的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
正常成交价格=卖方实际得到的价格1-应由卖方缴纳的税费比率=23251-7%=2500元/m2
11D。
12D。交易日期调整的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。
13B。这是定基价格指数的定义。如果是以上一期作为基期的,则称为环比价格指数。
14D。
15A。房地产状况调整的方法有百分率法、差额法、回归分析法。
(二)多项选择题
1A、B、C。市场法适用的对象是具有交易性的房地产。至于D、E两项属于很少发生交易的房地产,难以采用市场法。
2B、C、D、E。
3A、B、C、D。搜集交易实例的途径除了如题选项中所述的外还有查阅报刊、网络资源上有关房地产出售,出租的广告、信息等资料;同行之间相互提供。估价机构和估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。
4A、B、D、E。成交地点不重要。
5A、B、C、E。
6A、B、C、D。可比实例选取的恰当与否,直接影响到市场法评估出的价格的准确性,因此应特别慎重。选取的基本要求有如A、B、C、D四项所描述的,而与操作性无关。
7A、B、C、D。大类建筑结构一般分为:①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。
8A、C、D、E。
9A、B、D、E。交易中的特殊因素除了A、B、D、E项外还有交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;特殊交易方式的交易;交易税费非正常负担的交易;相邻房地产的合并交易。
10A、B、C、D。调整的具体方法,可通过价格指数或价格变动率,也可采用时间序列分析。其中价格指数依据基期的不同选择又可分为定基价格指数和环比价格指数。
11A、B、C、D。12D、E。13C、D、E。
14B、D、E。对于建筑物来说,实物状况比较,调整的内容很多,主要包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。AC项都属于土地比较、调整内容。
15A、B、D、E。C项实际上是“修正”的正确解释。
二、自测练习题(一)单项选择题
1C。只要有足够多的交易实例,其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于“大数法则”。它又称大数定律,是随机现象中的基本规律。
2A。3D。4B。5C。
6D。7A。8C。
9A。形状不规则或面积、规模过小的房地产、价格通常较低。但这种房地产如果与相邻房地产合并后,效用通常后增加。因此,当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时,该房地产的拥有者通常会索要高价,而相邻房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买。
10D。11D。12A。13C。
14C。15D。(二)多项选择题
1A、B、D、E。2A、B、C、D。3B、D。
4B、D、E。实物状况比较、调整的内容很多,对于土地来说,主要包括:面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说,主要包括:新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。
5A、B、E。三、判断题
1√。
2×。在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区,就难以采用市场法估价。
3√。4√。
5×。估价人员搜集的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多,但针对某一具体的估价对象,估价目的和估价时点,不是任何交易实例都可以拿来参照比较的。
6×。一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用,因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整,可能会出现较大的偏差。
7√。8√。9√。
10×。拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情,协议方式形成的价格往往偏低。其原因是管理体制尚不完善,出让方是政府(实际运作是政府的某个部门及某些个人),受让方是与自身利益较密切的个人、企业等,从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让方是理性的“经济人”,就难以出现这种情况。
11√。
12×。相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。
13√。14√。
15×。交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。
16√。
17×。进行权益状况调整,是将可比实例房地产在其权益状况下的价格,调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。
18√。
19×。可比实例的房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是成交价格所对应或反映的房地产状况,而不是估价时点与其他时候的状况。
20√。21√。22√。
四、计算题
1解:该宗房地产在成交日期一次付清的价格计算如下:
30×20% 30×(1-20%(责任编辑:小勺子)
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