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房地产价格的因素是不断变化的房地产市场是不

时间:2012-07-06 03:21:40 来源:szgsys.com 作者:小勺子 点击:
开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。()
24土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的,即不是不论房地产是在分割、合并的前后,还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系,而是指对于同一宗房地产来讲,只存在着土地、建筑物和房地三种形式,因此,同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象。()
25典价是在设定典权时,由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往高于房地产的实际价值。()
26在房地产抵押货款中,一边是未偿还的货款余额,一边是抵押房地产的价值,由于贷款人希望在整个抵押期间,抵押房地产无论是在设定抵押之初时的价值还是随着时间的推移而变化了的价值,都要超过来偿还的贷款余额,因为只有这样才能使贷款安全收回,所以从理论上讲,抵押价值本质上应是债务履行期届满债务人不履行债务,抵押房地产折旧或者拍卖、变卖所最可能实现的价格或者在设定抵押时的价值。()
27实际价格是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期的价格。()
28无论是现货交易还是期货产易,付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期付清等,因引形成了多种组合形式。()
29一般来说,一般商品的现货价格与期货价格之间的差额不接近于它的储存费用。()
30以可以出租的公寓住宅来看,由于买现房可以立即出租,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期建成,或实际支付的品质比预售时讲的差等),所以,期房与现房之间的关系有:期房价格=现房价格 储存费用。()
31一般情况下,买卖双方会在这个价格的基础上讨价还价,最后出售者可能作出某种程度的让步,按照一个比这个价格低的价格成交。()
32拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。()
33减价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价,然后由低往高叫价,直到最后由出价最高者获得。()
34在有保留价拍卖中,最高应价不一定成为成交价,只有在最高应价高于或等于保留价的情况下,最高应价才成为成交价。()
35招标出让方式由于不反考虑投标人的出价,通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等,所以造定的土地使用者不一定是出价最高者,从而有抑制地价的作用,但投标内容仅为出价的招标出让方式有抬高地价的作用。()
四、计算题某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补地价的数额。第三章房地产估价原则一、强化练习题
(一)单项选择题
1人们在房地产估价的()中,逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律,在此基础总结出了一些简明扼要的,在估价活动中应遵守的法则或法规,即房地产估价原则。
A反复实践和理论探索B严密地推理论证
C无数次的亲身实践中D公共评估
2房地产估价的最高原则是()。
A合法原则B最高最佳使用原则
C独立、客观、公正D估价时点原则
3房地产估价原则的意义是()
A使不同的估价人员对房地产估价的认识具有相似性。
B对同一估价对象在同一估价目的,同一估价时点下的估价结果相同。
C一旦正确掌握了这些估价原则,可以收到事倍功半的效果。
D这些估价原则可以帮助估价人员如何去思考和衡量估价对象的价值,如何把估价对象价值规定在一个合理范围内
4合法原则要求房地产估价应以()为前提进行。
A估价对象的合法产权B估价对象的合法使用
C估价对象的合法权益D估价对象的合法处分
5统一的房地产权证书有()。
A《房屋所有权证》B《房屋他项权证》
C《国有土地使用证》D《房地产共有权证》
6(),建设部,国家测绘局发布了《房产测绘管理办法》规范了房屋面积计算和房产测绘行为。
A2000年12月28日B2001年12月28日
C2000年10月28日D2001年10月28日
7某建筑物建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2,土地价格1500元/m2,用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物价值是()。
A1500元/m2B1800元/m2C1200元/m2D1600元/m2
8适合原理是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定()。
A最佳规模B最佳用途C最佳集约度D最佳价格
9以下四种情形中,最常见的组合是()。
①保持现状前提;②装修改造前提;③转换用途前提;④重新利用前提
A①和②B②和③C③和④D①和④
10以下说法错误的是()。
A影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产市场是不断变化的,房地产价格自然也是不断变化的
B在不同时期,同一宗房地产往往会有不同的价格
C估价是求取估价对象在所有时间上的价格,这是可能的
D估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格,而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定,这个特定时间就是估价时点
11类似房地产是指()的房地产。
A其实物状况与估价对象的实物状况相同或相当
B其实物、权益状况与估价对象的实物、权益状况相同
C其用途、规模、档次等方面与估价对象相同或相当
D其实物、权益、区位状况与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当
12下列关于替代原则对于具体的房地产估价作用的说法错误的是()。
A据替代原则,由相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格
B实际上很难寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价,然后再根据差别对价格进行调整
C不能孤立地思考估价对象的价格,而要考虑相近效用的房地产价格牵掣
D特别是作为同一个估价机构,在同一城市、同一时期,按同一估价目的,对不同位置、档次的房地产的估价结果应用一个合理的价格差,尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格
(二)多项选择题
1房地产估价人员在具体估价作业中应当遵循的原则主要有()。
A合法原则B公平原则C替代原则D估价时点原则
E独立、客观、公正
2合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括()。
A合法产权B合法使用C合法买卖D合法租赁
E合法处分
3土地权属证书有()。
A《国有土地使用证》B《房屋他项权证》
C《房地产共有权证》D《集体土地所有证》
E《集体土地使用证》
4估价人员在拆迁估价中可以按照()来把握拆迁房屋的性质和面积。
A一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准。
B各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定
C拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的性质或面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估
D拆迁人与被拆迁人的协商结果不能作为评估对象
E在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时,应当向城市规划行政主管部门申请确认
5最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行,其使用必须同时符合()标准。
A法律上许可(责任编辑:小勺子)
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